최우선변제권 우선변제권 차이 에 대해 알아볼게요. 전세보증금을 보호하기 위해 전세보증금반환 보험이 필수가 되어버린 요즘에는 이 조차 어려워 대안으로 마련하지 못한 분들이 많이 계세요. 그런 분들을 위해 정부에서는 최우선변제권 이란 제도를 도입했는데요. 아래에서 확인해 볼게요.
최우선변제권 우선변제권 차이
1. 우선변제권
임차주택이 경매 또는 공매되는 경우 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다.
2. 최우선변제권
주택임대차보호법에 의하여 임차주택의 경공매시에 소액임차이느이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는 권리입니다.
3. 대항력
대항력은 집주인이 바뀌더라도 임차 기간을 보장받고 보증금 반환받을 수 있는 권리를 말한다.
대항력 요건
- 주택의 인도(점유)+주민등록(전입신고)
- 전입신고 다음날 0시부터 효력이 발생 합니다.
- 대항력 ▶ 전입신고 + 점유
- 확정일자 ▶ 우선변제권
| 구분 | 우선변제권 | 최우선변제권 |
| 뜻 | 임차인이 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리를 말한다. 경. 공매 시 임차주택의 환가대금에서 후순위 권리자나 채권자보다 우선하여 보증금 변제받을 권리가 있다. | 소액보증금 우선 변제로, 보증금 전액은 아니지만 법에서 정한 ‘우선변제 금액’은 최우선으로 돌려받을 권리가 있다. |
| 성립요건 | 대항력 + 확정일자 | 대항력 + 보증금 일정 금액 이하 (지역별 소액임차인 범위가 다름) *배당요구 필요하다. |
| 주의사항 | 후순위 권리자보다 우선하여 보증금 변제받을 수 있으나 선순위 권리자가 있을 시, 배당 순위 밀린다. | 내가 후순위라도 ‘우선변제 금액’에 한해서는 최우선으로 돌려받을 수 있다. 단, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은, 주택가의 2분의 1을 넘지 못한다. |
최우선변제권 소액임차인
최우선변제권은 소액임차인을 보호하기 위한 제도인데요. 예전부터 있었던 제도이며 전세를 이용하는 분은 상대적으로 사회적인 약자인 그럴 경우가 많아요. 임대인(집주인)으로 부터 재산인 전세금(임대보증금)을 보호하기 위해 만든 제도이고, 법으로 보장이 되어 있어요.
해당하게되면 집이 경매에 넘어갔을 그럴 경우 근저당의 순위와 상관없이 최우선적으로 보호를 받을 수 있도록 하고 있어요. 이렇게 받을 수 있는 권리를 ‘최우선 변제권’이라하고 법으로 보장이 되어 있어요.
1. 최우선변제권 대상
모든 임대차 계약에 대하여 보호되는 것이 아니고 일정한 기준이 있어요. 보호를 받을 수 있는 기준부터 알아볼게요.
소액 임차인 기준
최우선 변제권의 대상은 전세금(임대보증금)을 기준으로 하고 있으며 소액임차인의 보호를 목적으로 하고 있으기 때문에 전세금(임대보증금)의 상한이 있어요. 지역 물가를 고려해서 구분되어 있어요.
해마다 한도는 증액이 되기 때문에 해당년도에 정확한 금액은 관찰이 필요힙니다. 서울의 그럴 경우 1억 6천5백만 원까지 소액 임차인으로 규정하고 ‘최우선 변제권’을 사용할 수 있어요. 한도를 넘어가면 아쉽게도 보장을 받을 수 없어요.
우선변제금액
우선변제금액은 최우선 변제권 권리를 행사했을 그럴 경우 받을 수 있는 우선변제금액인데요. 보증금의 전체를 변제받는 것은 아니고 변제를 받을 수 있는 한도가 정해져 있어요. 이 한도를 넘어가는 보증금에 대하여는 근저당 우선순위를 따져봐야 해요. 한도는 아래와 같아요.
서울 기준으로 보증금이 5천500만 원 이하일 그럴 경우 전세보증보험을 가입하지 않아도 최우선 변제궈을 사용함으로써 전세 보증금을 보장 받을 수 있어요. 서울의 그럴 경우 원룸이라도 매매가 5천500만원 이하는 찾기 쉽지 않을 것인데요. 그래서 경매에 넘어가서 낙찰이 되면 모든 순위에 우선하여 최우선적으로 변제받게 돼요.
전입신고, 점유, 확정일자
그리고 보호를 받기위해서는 실제 전입해야 하고 실거주 해야 하게되면 전입시에 확정일자를 받아야 해요. 전입신고는 되어 있지만 실거주 하고 있지 않다면 보호를 받을 수 없어요. 임대차계약을 했다면 반드시, 전입신고, 확정일자, 실거주 합시다.
‘최우선 변제권’ 활용방안
전액 전세일 그럴 경우는 활용이 제한적일 것 같고, 반전세일 그럴 경우 전세금(임대보증금)을 우선변제금액으로 낮추고 월세를 계약하는 방법이 합리적인데요. 그러면 굳이 전세보증보험을 가입하지 않아도 전세 보증금액을 보호할 수 있어요.
2. 지역에 따라 다른 소액임차인 기준
임차인이 맡긴 보증금의 액수가 일정 수준 이하일 때 소액임차인으로 인정받게 돼요. 주로 상대적으로 보증금이 낮은 월세 거주자들이 이에 속해요. 이들은 임대차와 연관된 분쟁이 생겼을 때 우선적으로 보증금을 되찾을 수 있는 권리를 지닙니다.
흥미로운 점은 이 기준이 되는 보증금의 한도가 지역별로 상이하다는 사실인데요. 2024년 3월 현재 서울은 1억 6,500만 원 이하를 소액보증금으로 보는 반면, 수도권 과밀억제권역에서는 1억 3,500만 원 이하, 광역시와 경기 일부 지역에서는 9,000만 원 이하가 그 기준이 되죠. 그 외의 지역은 6,000만 원까지를 소액임차인 범주에 포함해요.
근저당 설정 시점
소액임차인이 받을 수 있는 최우선변제의 상한선은 해당 지역 보증금 기준의 3분의 1, 혹은 주택 가액의 2분의 1 중 더 낮은 금액으로 정해져 있어요. 쉽게 말해 이 두 가지 기준을 모두 따져 더 작은 액수까지만 우선 배당의 대상이 된다는 뜻이죠.
여기서 한 가지 주의할 점이 있어요. 바로 임대차 계약 시점이 아닌 해당 주택에 근저당권이 설정되는 그 순간의 기준을 적용 받게 된다는 점입니다. 따라서 근저당 설정 당시 통용되던 소액임차인 기준에 따라 보호 수준이 결정되기 때문에 이 부분을 반드시 의심해 두시기 권합니다.
소액임차인 최우선변제권과 계약해제청구권
그렇다면 소액임차인에게는 구체적으로 어떤 혜택이 돌아갈까요? 먼저 최우선변제권을 들 수 있어요. 경매나 공매 등으로 인해 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 못하는 상황이 오더라도 소액임차인은 다른 채권자들보다 먼저 자신의 보증금을 찾을 수 있게 되는 거죠. 앞서 설명 드린 최우선변제 한도 내에서 말인데요.
또한 하나 주목할 만한 권리가 계약해제청구권인데요. 임대인이 아무런 이유 없이 계약 해지를 통보해 온다 해도 소액임차인은 이를 거부할 수 있어요. 다만 임대인 측에서 정당한 사유를 제시할 경우 이 권리가 일부 제한될 수 있으므로 계약서 내용을 꼼꼼히 살펴보는 지혜가 필요할 것 같네요.
소액임차인 최우선변제권 정리
| 항목 | 내용 |
| 소액임차인 정의 | 일정 금액 이하 보증금 임차인 |
| 지역별 보증금 한도 (2024.3 기준) | 서울 1억6,500만원 / 수도권 과밀억제권역 1억3,500만원 / 광역시, 경기 일부 9,000만원 / 기타 6,000만원 |
| 최우선변제 상한 | 보증금 1/3 또는 주택가 1/2 중 낮은 금액 |
| 근저당 설정 시점 | 근저당 설정일 당시 기준 적용 (계약일 기준 아님) |
| 최우선변제권 | 임대인 채무 불이행 시 우선 보증금 회수권 |
| 계약해제청구권 | 부당한 계약 해지 요구 거부권 |
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