부부 공동명의 증여세 형제 공동명의 취득세 계산 신고 방법 아파트 공동명의 장단점 각 5가지

2주택 이상 가구라도 공동명의 여부에 따른 취득세 차이는 없어요. 다만 분양권 상태에서 명의를 변경하게되면 증여받은 사람의 취득세 부담이 없어 유리해요.
부부 공동명의 시 취득세는 각자의 지분비율에 따라 취득가액을 안분하며, 그 금액의 4.6%를 과세표준으로 해서 지역별 세율을 적용해서 계산하고, 분양권 상태 명의변경이 취득세 측면에서 가장 유리해요

4. 아파트 공동명의 장단점

아파트 공동명의 장단점은 다음과 같아요.

4-1.부부 공동명의 장점

1). 양도소득세 절감 효과

양도세 절감은 부부 공동명의의 대표적인 장점 중 한가지인데요. 양도세는 건물이나 토지 등 고정자산들의 소유권을 다른 사람에게 넘길 때 양도차익에 대해 부과되는 세금을 말해요.
이 양도세를 부부 공동명의를 할 그럴 경우 인당 250만원까지 세금을 공제해줘서 양도 차액 중 약 500만원을 까지 공제를 받을 수 있어요.
간단히 말하자면 부동산을 팔아서 이익을 얻었을 때 인당 250만원은 세금을 내지 않아도 되며 공동명의의 그럴 경우 총 500만원의 세금이 공제돼요.

2). 종합부동산세 절감 효과

1주택의 그럴 경우 아파트 또는 주택의 가격의 공시지가가 11억원 이상이 되면 종합부동산세가 부과 돼요.
만약 구매하는 아파트의 가격이 11억원을 넘는다면 종합부동산세를 회피하기 위한 전략으로 부부공동명의 방식을 사용할 수 있어요.
부부공동명의를 하다 보면 11억원이 아닌 명의자별로 9억원아래여야 종합부동산세가 안나옵니다.
아파트 가격이 12억원인 그럴 경우 부부공동명의를 하다 보면 6억씩이기 때문에 종합부동산세를 피할 수 있어요.

3). 증여세 절감 효과

증여세는 타인의 증여에 의해 무상으로 취득한 재산을 과세대상으로 해서 증여받은 사람에게 부과하는 세금입니다.
증여세에도 비과세 범위가 있는데 배우자의 그럴 경우에는 10년동안 6억원, 자녀에게는 10년동안 5천만원의 세금이 공제돼요.
그러나 증여가 아닌 부부 공동명의로 바꿀 그럴 경우, 예를들어 12억짜리 집을 공동명의로 바꿀 그럴 경우 증여세가 하나도 들지 않아요.

그러나 이 증여세 감면에는 하나의 제한이 있어요. 단독명의에서 공동명의로 변경된 날 기준으로 5년 내에 타인에게 부동산을 양도할 그럴 경우 취득가액을, 증여시 취득가액이 아닌 종전 증남성이가 당초에 취득한 가액을 기준으로 양도 차익을 산정하여 양도세를 부과하게 돼요.
이그럴 경우 양도차익이 커지게 되어 세금 부과액도 커지게 되니 공동명의로 증여받았을 그럴 경우 증여받은 날 기준으로 5년간 보유하여야해요.
상속세도 증여세와 비슷하게 부부간 상속세는 자식에 대한 상속세보다 공제 범위가 높아요.

예를 들면

배우자 공제 : (5억미만/5억원 공제) (5억이상/30억면제)
부부 간 증여 시 10년간 총 6억원까지 증여재산공제 적용
분양권 상태에서 명의 변경 시 증여받은 사람의 취득세 부담 없음

4). 재산 분산 효과

재산을 분산해서 보유할 수 있어 상속, 증여 등에 유리

4-2. 부부 공동명의 단점

1). 취득세 증가

취득세는 각자의 지분비율에 따라 안분해서 납부해야 함

2). 대출 한도 감소

대출 심사 시 배우자 소득이 합산되어 대출 한도가 낮아질 수 있음

3). 재산 분할 시 어려움

이혼 등으로 재산 분할 시 지분 비율에 따라 분할해야 하는 번거로움

4). 취득세와 재산세 이중 부과

최초구매에 대한 취득세는 단독명의 공동명의 모두 동일해요. 취득세계산은 주택한채 계산한것으로 계산이 되고 공동명의자 지분으로 금액이 나누어지기 그리하여 동일해요.
아파트를 보유하고 있는 것에 대한 재산세도 단독명의 공동명의 모두 동일해요. 공동명의 지분이 5 : 5 라면 반반씩 부담해요. 취득세와 마찬가지로 지분별로 부담하게 돼요.

5. 부부 공동명의 세금 계산 총정리

부부 공동명의로 부동산을 취득할 그럴 경우 세금 계산 방법은 다음과 같아요.

5-1. 부부 공동명의 취득세

취득세는 주택 취득가액(실거래가액)의 4.6%를 과세표준으로 해서 계산해요.
취득세 납세의무자는 공동명의자 각각이며, 지분비율에 따라 취득세를 안분해서 납부해요.
예를 들어 주택가액 10억원에 대해 각각 50%의 지분으로 공동명의를 했다면,
각자의 취득가액은 5억원
취득세 과세표준은 5억원 x 4.6% = 2,300만원
취득세는 2,300만원 x 해당 지역 세율(1~3.5%)을 계산해서 납부해요.

5-2. 부부 공동명의 양도소득세

양도차익이 각 지분별로 계산되어 누진세율 적용 시 유리해요.
부부 각각 기본공제(268만원)를 받을 수 있어 세금이 절감돼요.

금액	세율	공제금액(누진공제)
1400 만원 이하	6%	–
5000 만원 이하	15%	126 만원
8800 만원 이하	24%	576 만원
1.5 억 원 이하	35%	1544 만원
3 억 원 이하	38%	1994 만원
5 억 원 이하	40%	2594 만원
10 억원 이하	42%	3594 만원
10억원 초과	45%	6594 만원

위 표를 보면 단독명의 였을때는 4억원이기 때문에 3~5억원의 세율인 40%를 적용받게 되는데, 공동명의는 2억원씩 이익을 봤으기 때문에 1.5~3억원의 세율인 38%를 적용 받게 돼요. 기타다른 요건 무시하고 단순하게 이익과 세율을 곱하여 누진공제액을 차감해보면 단독명의는 134,060,000원을 세금으로 냅니다.

4억원 x 40% – 2594만원

공동명의는 부부합산 112,120,000원을 세금으로 냅니다. (남편 부인 각각 56,060,000원의 세금)

(2억원 x 38% – 1994만원) x 2

단독명의보다 공동명의가 21,940,000원을 세금을 덜 내게 되는 거에요. 단, 유의할점은 장기보유로 인한 공제가 크거나, 양도소득세 비과세대상이라면 혜택이 크지 않는데, 최근 신혼부부로 공동명의를 생각하시는 분이고, 아파트를 계약하신 분이라면 두가지에 해당 안되실 거에요.

이런정책이 있다는것을 참고만 하고 훗날 적용대상이 되었을때 고려하시기 권합니다. 그리고 부부공동명의로 절감할 수 있는 최대한도가 있어요. 위의 예시는 양도소득세를 단순 계산한 것이고 국세청에서 분양권, 기타 다른 조건이 있을 그럴 경우 모의 계산해 볼 수 있어요.

국세청 모의계산 바로가기▶

5-3. 부부 공동명의 종합부동산세

주택 1채 보유 시 종합부동산세가 비과세되기 때문에 세금 부담이 감소해요.

5-4. 부부 공동명의 증여세

부부 간 증여 시 10년간 총 6억원까지 증여재산공제가 적용돼요.
분양권 상태에서 명의 변경 시 증여받은 사람의 취득세 부담이 없어요.
따라서 부부 공동명의로 취득 시 취득세는 지분비율로 안분하며, 양도/종부세/증여세 등에서 절세 효과가 있으기 때문에 이를 고려해서 세금을 계산해야 해요

결론

부부 공동명의 증여세에 대해 알아보았어요. 그외 부부 공동명의 장단점 및 내야 할 세금에 대해서도 알아보았는데 역시 금액이 커지고 많이 들어가니 어려워 지는 부분이 있네요. 하지만 요즘 신혼부부들은 공동명의를 중요시 여기고 또 나라에 내야 하는 세금 문제다 보니 허술하게 넘길 수 없는 부분이죠. 위에 나와 있지 않은 내용이나 디테일한 내용이 필요하다면 세금 관련 전문과와 함께 상의해 보는 것도 방법 입니다.